זו לא הפעם הראשונה.
נכון ל-12 במרץ 2025, צפויה להיכנס לתוקף החלטת נשיא ארה״ב דונלד טראמפ על הטלת מכסים של 25% על פלדה ו-10% על אלומיניום על כל הייבוא לארה״ב, כולל מקנדה, סין, האיחוד האירופי ומקסיקו. מדיניות זו נועדה להמריץ את הייצור המקומי של מתכות חיוניות לבנייה ולתעשייה. כצפוי, קנדה וסין מגיבות עם מכסים משלהן.
השאלה שמשקיעי מולטיפמילי שואלים היא: איך זה ישפיע עלינו?
אז בואו נראה.
מכיוון שזו לא הפעם הראשונה שטראמפ נוקט במדיניות זאת, אפשר ללמוד ממה שקרה לפני מספר שנים. איך? מפני שהצעד הזה משחזר את מהלך המכסים שהוטל על פלדה ואלומיניום ב-2018, אך הפעם בהיקף נרחב יותר וללא החרגות מיידיות.
הדבר מוביל לכך שעלות חומרי הבנייה צפויה לזנק משמעותית, עם השפעה ישירה על פרויקטי מולטיפמילי. כמובן, אנחנו ניתן כאן דגש מיוחד על ההשלכות לגבי קנטקי, אינדיאנפוליס וקנזס סיטי.
השפעת מכסי 2018 על שוק הנדל״ן
בשנת 2018, כאשר ממשל טראמפ הטיל מכסים של 25% על פלדה ו-10% על אלומיניום, התעשייה חוותה זעזוע משמעותי. כמה זה במספרים?
CBRE, חברת ניהול נדל"ן מסחרי, תיעדה עלייה של 18% במחירי הפלדה המבנית בששת החודשים הראשונים. JLL, חברת שירותי נדל"ן ומחקר גלובלית, זיהתה עלייה של 11-15% בעלויות הבנייה הכוללות, עם עיכובים של 3-6 חודשים בלוחות הזמנים של פרויקטים.
מחקר Goldman Sachs: השפעות מכסי סחר על שוק הנדל"ן
מחקר מקיף שפורסם ב-2023 על ידי בנק ההשקעות Goldman Sachs מצא כי:
השפעות ישירות:
- עלייה של 12-15% במחירי חומרי גלם בשנה הראשונה.
- ירידה של 20-25% בייבוא חומרי בנייה.
- התעשייה המקומית מסוגלת לספק רק 65% מצרכי השוק.
השפעות על שרשרת האספקה:
- תקופת הסתגלות של 12-18 חודשים נדרשת לספקים מקומיים.
- עלייה של 8-10% בעלויות לוגיסטיקה ואחסון.
- הגדלת מלאים ב-30% בממוצע אצל קבלנים.
השפעה על שוק המולטיפמילי
ניתוח שווקים ספציפיים
קנטקי (דו"ח של חברת המחקר CoStar):
- עלייה של 9.5% בעלויות הבנייה.
- גידול של 4.2% בשכר דירה.
- שיפור של 2.1% בשיעורי התפוסה.
קנזס סיטי (דו"ח CBRE):
- עלייה של 11.2% בעלויות בנייה.
- צמצום של 28% בהתחלות בנייה חדשות.
- עלייה של 3.8% בשכר דירה.
אינדיאנפוליס (דו"ח חברת המחקר Real Capital Analytics):
- עלייה של 10.8% בעלויות חומרי גלם.
- גידול של 4.5% בשכר דירה.
- ירידה של 25% בהיתרי בנייה חדשים.
השפעה על שווי נכסים
חברת המחקר Moody's Analytics זיהתה כי בתקופת המכסים הקודמת:
עלייה ממוצעת של 6.5% בשווי נכסי מולטיפמילי.
ירידה של 30 נקודות בסיס בשיעורי התשואה.
ביצועים עדיפים בשווקים משניים בהם ההיצע מוגבל.
מה המשמעות עבור משקיעי מולטיפמילי ב-2025?
חברת CoStar צופה כי בשנים הקרובות, ההיצע המצומצם בשוק המולטיפמילי יוביל לעליות משמעותיות בשכר הדירה:
- קנטקי: עלייה של 6.5%-8% בשנה.
- אינדיאנפוליס: עלייה של 7%-9% בשנה.
- קנזס סיטי: עלייה של 6%-8% בשנה.
להזכירכם, אם דמי השכירות עולים ב-10% ושיעור ההיוון (Cap Rate) נותר 5%, שווי הנכס עולה ב-20%. לדוגמה:
- נכס שהניב 1,000,000 דולר בשנה עם Cap Rate של 5% >> שווי נכס 20 מיליון דולר.
- אם שכר הדירה עולה ב-10%, ההכנסה השנתית עולה ל-1,100,000 דולר >> שווי נכס 22 מיליון דולר.
המשמעות: נכסים קיימים עם תפוסה גבוהה עשויים להניב עליית ערך משמעותית.
מה כדאי לעשות?
חברת המשכנתאות Freddie Mac ממליצה על:
התמקדות בנכסים קיימים עם תפוסה גבוהה.
השקעה בשיפוץ והתייעלות אנרגטית להפחתת עלויות.
התמקדות בשווקים משניים עם בסיס תעסוקה מגוון.
גם Goldman Sachs ממליץ למשקיעים להתמקד בנכסים קיימים עם פוטנציאל השבחה.
מסקנות?
הניסיון ההסטורי מלמד כי מכסי סחר משפיעים משמעותית על שוק המולטיפמילי:
עלויות בנייה גבוהות מובילות לירידה בהיצע חדש, בנוסף לפגיעה בהיצע שנגרמו בעקבות עליית הריבית החדה לפני כשנתיים. זה אומר שהפער העצום בין ההיצע לביקוש – רק ילך ויגדל בשנים הקרובות.
מה זה אומר? ירידה בהיצע מובילה לעליית מחירי שכירות, שמובילה לעלייה גדולה יותר בשווי הנכסים. נכסים קיימים בשווקים משניים מציגים חוסן מיוחד בתקופות אלו.
שורה תחתונה:
המשקיעים החכמים שיזהו את המגמות יוכלו למקסם רווחים על ידי השקעה בנכסים קיימים, מינוף עליית שכר הדירה והימנעות מסיכונים בפרויקטים חדשים – או שיבחרו לעבוד עם חברת השקעות שכבר מבינה ועושה את זה.