אחד הדברים שאנחנו מקפידים לעשות, זה בין היתר, לעקוב וללמוד מה עושים הגופים המובילים בשוק ההשקעות בארה"ב.
אתם כנראה כבר יודעים שהשקעות מולטיפמילי הפכו בשנים האחרונות לנכס אסטרטגי עבור משקיעים מוסדיים, אך בשנת 2025 הגישה שלהם משתנה לנוכח החשש ממיתון, הרוח החדשה שנושבת בבית הלבן, המגמות הדמוגרפיות וריבית גבוהה יותר.
ולכן, גופי השקעה גדולים כגון קרנות פנסיה, חברות ביטוח וקרנות הון פרטיות מבצעים התאמות באסטרטגיה שלהם כדי למקסם את התשואה ולהתמודד עם אתגרי השוק.
ומה למדנו?
אסטרטגיות מובילות של משקיעים מוסדיים
1. התמקדות בשווקים צומחים עם ביקוש קשיח
משקיעים מוסדיים מנתחים כיום לעומק נתוני הגירה, יצירת מקומות עבודה ומדיניות רגולטורית כדי לזהות שווקים עם ביקוש יציב לשכירות. דוח של CBRE לשנת 2025 מציין כי קרנות מוסדיות מגדילות את החשיפה שלהן לאזורי Sunbelt כמו דאלאס, אטלנטה ופיניקס, בהם הצמיחה הדמוגרפית מהירה והביקוש לדיור נותר חזק.
בנוסף, שווקים כמו נשוויל, שרלוט, אינדיאנפוליס, קנזס סיטי ולואיוויל מתמודדים עם מחסור בהיצע מגורים. הביקוש הגובר לדיור באזורים אלו, הנובע מגידול אוכלוסייה והגירה פנימית, מוביל לפער בין ההיצע לביקוש. לדוגמה, אינדיאנפוליס וקנזס סיטי חווים צמיחה כלכלית המושכת תושבים חדשים, בעוד שבקנטקי, במיוחד בערים כמו לואיוויל, ישנה עלייה בביקוש לדיור שאינה מתאזנת עם קצב הבנייה הנוכחי.
הגרף הבא ממחיש את פער ההיצע של דיור בשווקים אלו:
2. העדפת נכסי Class B ו-Class C על פני Class A
החששות ממיתון בארה"ב, וכמובן משבר הריבית והרגלי הצריכה של שוכרים גורמים למשקיעים מוסדיים להתרחק מנכסים יוקרתיים ולהתמקד בדיור בר השגה. נתוני RealPage מראים כי שיעורי התפוסה בנכסי Class B ו-Class C נותרו יציבים גם בזמני אי-ודאות כלכלית, בניגוד לנכסים יוקרתיים שסובלים מירידה בביקוש.
3. כניסה לתחום של דיור בבעלות מוסדית (Single-Family Rentals - SFR)
קרנות השקעה מוסדיות כגון Blackstone ו-Starwood Capital מקצות יותר הון לרכישת בתים פרטיים להשכרה, בעיקר בפרברים ובערי צמיחה בדרום ובמערב ארה"ב. מודל זה מאפשר גיוון בתיק ההשקעות ומענה לביקוש הגובר מצד שוכרים שמעדיפים בתים פרטיים על פני דירות.
4. שיתופי פעולה עם יזמים פרטיים למימון פרויקטים חדשים
מאחר והבנקים פחות נלהבים להעניק אשראי לפרויקטי בנייה חדשים, וגם כשהם נותנים אשראי – הם דורשים יותר הון עצמי מהיזמים – גופים מוסדיים מנצלים את ההזדמנות להציע מימון ישיר ליזמים פרטיים ולחברות נדל"ן. לפי דו"ח של MetLife Investment Management, יותר מ-30% מההשקעות החדשות במולטיפמילי ב-2025 יבוצעו במסגרת שותפויות הון פרטיות (Joint Ventures).
5. שיפור תפעולי וייעול עלויות
אז מה התחזית?
מה מצפה למשקיעים מוסדיים במולטיפמילי בשנת 2025
- צפי לתשואות מתונות אך יציבות – לפי תחזיות של Freddie Mac, התשואה על נכסי מולטיפמילי צפויה לנוע בין 5%-7%, עם עלייה מתונה בערכי הנכסים באזורי ביקוש.
- ירידה בהשקעות ממונפות – בעקבות הריבית הגבוהה, משקיעים מוסדיים מקטינים את שיעור המינוף ומשקיעים יותר הון עצמי ישיר.
- השקעה ארוכת טווח בנכסים עם פוטנציאל עליית ערך – שווקים בהם צפוי מחסור בהיצע מגורים יקבלו עדיפות בשל פוטנציאל לעליית מחירים ושכר דירה גבוה יותר.
בשורה התחתונה, אנחנו רואים שהגישה של משקיעים מוסדיים למולטיפמילי בשנת 2025 היא מחושבת ושמרנית יותר. הם מתמקדים בנכסים פחות חדשים ופחות יוקרתיים, בשווקים עם ביקוש חזק ויציב, מפחיתים סיכון על ידי גיוון תיק ההשקעות ומנפים עסקאות עם תשואה נמוכה.
ולמה אנחנו מספרים לכם את זה? כי בתור משקיעים פרטיים, מעקב אחרי מגמות אלה יכול לספק רמזים לאן השוק הולך וכיצד ניתן למקסם תשואה גם בסביבה כלכלית מאתגרת.