הקשר בין הפד, תשואות האג"ח והשוק המסחרי
ישנה נטייה לחשוב כי כאשר הפד מוריד ריבית, תשואות האג"ח הארוכות יורדות גם הן, אך בפועל מדובר במנגנונים שונים:
ריבית הפד – הריבית הקצרה עליה הפד שולט, המשפיעה בעיקר על אשראי קצר טווח, הלוואות בנקאיות וכרטיסי אשראי.
תשואות אג"ח ארוכות – נקבעות על ידי כוחות השוק ומושפעות מגורמים כמו ציפיות אינפלציה, גירעון פדרלי והיקף ההנפקות הממשלתיות.
למרות שהאינפלציה ירדה ל-2.9% בינואר 2025, המשקיעים עדיין לא רגועים:
- חשש מאינפלציה חוזרת – עלייה מחדש בלחצי המחירים עלולה לגרום לפד לשנות כיוון ולהעלות ריבית שוב.
- הגירעון הפדרלי – הגיע ל-1.7 טריליון דולר, מה שמחייב את הממשלה להנפיק יותר אג"ח ולמשוך משקיעים עם תשואות גבוהות יותר.
- שוק עבודה חזק – שיעור אבטלה של 3.9% מעיד על צמיחה כלכלית חזקה, שמונעת את הצורך בריביות נמוכות יותר.
מה זה אומר למשקיעי נדל"ן?
עלויות מימון עולות = רווחיות יורדת בגלל שהתשואות הגבוהות מתורגמות ישירות לריביות גבוהות על משכנתאות מסחריות, ההשפעה על נכסים ממונפים היא כמובן מיידית.
כיום, משכנתאות למולטיפמילי נעות סביב 6.5%-7.5%, לעומת 4.5%-5.5% בתחילת 2023. משקיעים שלקחו עסקאות שהיו "טובות" בסביבת ריבית של 4.5%, בלא מעט מקרים נאלצים למחוק את השקעתם.
השפעה על עסקאות חדשות
- ירידה בהיקף העסקאות – 35% פחות עסקאות ברבעון הרביעי של 2024 לעומת השנה הקודמת.
- דרישות DCR מחמירות יותר – יחס הכיסוי החוב (Debt Coverage Ratio) עלה מ-1.25 ל-1.35, מה שמקשה על לווים לקבל מימון. במילים אחרות, הבנק דורש "כרית ביטחון" גדולה יותר בין ההכנסות (NOI) לתשלומי החוב. זה אומר שלווים צריכים להביא עוד הון עצמי או לחפש עסקאות קטנות יותר.
- הזדמנויות למשקיעים עם הון עצמי – מאחר והתחרות הולכת ומצטמצמת, מי שיש לו מזומנים יכול לרכוש נכסים בתנאים טובים יותר.
השפעה על השקעות קיימות
- לחץ על תזרימי המזומנים – נכסים ממונפים חווים ירידה ברווחיות עקב החזרי חוב גבוהים יותר.
- עלייה בשכר דירה כאמצעי תגובה – בעלי נכסים ינסו לגלגל את עלויות המימון על השוכרים, אך לא בכל שוק ניתן להעלות מחירים, בוודאי שלא בהיקף משמעותי שיפצה על עליית הריבית.
- אתגרי מיחזור חוב – בעלי נכסים שמגיעים לתום תקופת הלוואותיהם נאלצים להתמודד עם ריביות גבוהות יותר. נכון לעכשיו, טרם נראות מכירות כפויות בהיקפים משמעותיים.
המחסור בדיור יגיע לשיא ב-2026
אחד האפקטים המשמעותיים ביותר של העלאות הריבית ב-2023 היה הירידה בהתחלות הבנייה. התחלות הבנייה בארה"ב צנחו בכ-14.8% במהלך 2023, והפער בין היצע לביקוש צפוי להגיע לשיא של כ-400,000 יחידות דיור ב-2026. מדובר בירידה החדה ביותר בעשור האחרון, והיא צפויה להפעיל לחץ חזק על מחירי השכירות והדיור, במיוחד בערים עם צמיחה גבוהה.
כלומר, מי שנכנס היום לפוזיציה, יכול לצפות לתשואות גבוהות מהממוצע רק בגלל לחצי ביקוש שצפויים ב-2026 ו-2027.
אסטרטגיות מומלצות למשקיעים
טווח קצר
- ניתוח תרחישים – בחינה מחדש של תחזיות תזרים המזומנים תחת תרחישי ריבית שונים. יש משפט חכם שאומר "תקווה אינה אסטרטגיה". בכל תכנית השקעה, צריך להכין 3 תרחישים, ואחד מהם צריך להיות מאוד פסימי (אצלנו בחברה קוראים לזה פנימית בשם "תרחיש יום הדין").
- חיזוק המאזן – הגדלת יתרות מזומנים כדי לשרוד זעזועים כלכליים ולנצל הזדמנויות רכישה. זה אומר לצמצם הוצאות, להתייעל, לעשות שימוש חכם בטכנולוגיה וכמובן, לגייס כסף ממקורות זולים במידת האפשר.
- גידור ריבית – ניתן לרכוש הגנה מפני עליית ריבית. למי שחושש, זוהי פרמיית ביטוח שעשויה להציל את העסקה במקרה של זינוק בריביות.
טווח ארוך
- מיקוד גיאוגרפי – התמקדות באזורים עם ביקוש יציב. נדל"ן בערים עם צמיחה דמוגרפית גבוהה יספוג טוב יותר תנאי מימון קשים. אם אתם רוכשים נכס במקום שאנשים רוצים לגור בו, הטווח הארוך עובד לטובתכם.
- התייעלות תפעולית – בעלי נכסים צריכים להתייעל כדי להגדיל את שולי הרווח שלהם. גם חסכון של 50 דולר פר יחידת דיור במתחם של 200 יחידות, מצטבר לסכומים משמעותיים.
- גיוון מקורות מימון – בניית קשרים עם מלווים חלופיים. גמישות במימון תהפוך לקריטית בתקופה של ריביות גבוהות. כמו שאומרים, אל תשימו את כל הביצים שלכם בסל אחד.
מבט קדימה: האם זה זמן טוב להשקיע במולטיפמילי?
בגדול, התשובה היא חיובית, אבל לזכור שבמציאות הנוכחית, לא "כל מטאטא יורה".
למרות האתגרים, יסודות שוק המולטיפמילי נותרים חיוביים:
- שכר הדירה עלה ב-2.8% ב-2024 – משקף ביקוש יציב לדיור להשכרה וכאמור, הצפי ל-2026-27 נראה טוב מאוד.
- שיעורי תפוסה גבוהים (כ-94.5%) – אין ירידה חדה בדרישה לשכירות וגם זה צפוי להשתפר.
- מגמות דמוגרפיות תומכות בשוק – הגידול באוכלוסייה, הגירה ומנגד המחסור בדיור מוסיפים יציבות.
האם זה פשוט?
ממש לא. משקיעים צריכים להיות מוכנים להתמודד עם תקופה ממושכת של ריביות גבוהות ואי ודאות בשווקים בטווח הקצר. מה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה. חשוב להבין שאנחנו נכנסים למציאות כלכלית חדשה, ועד שנצא מהערפל, צריכים להתכונן לכל תרחיש.