מה קורה בפועל עכשיו במולטיפמילי בארה"ב? במסגרת כנס ארגון המועצה הלאומית של מולטיפמילי בארה"ב שנערך לאחרונה, היה קונצנזוס לגבי הדברים הבאים:
1. יש עדיין חוסר הוודאות בטווח הקצר
וזה כמעט כולו נוגע לריביות, עלויות חוב, ערכים ויעדי תשואה, ולא ליסודות הכלכלה. עדיין לא ברור מה תהיה ההשפעה של היוזמות של טראמפ על הכלכלה והאם שיעורי הריבית יעלו – או במידה והאינפלציה תעלה – ישארו אותו הדבר
2. אופטימיות בטווח הבינוני והארוך
יש עדיין אופטימיות וביטחון בנוגע להשקעות במגזר המולטימפילי בטווח הבינוני והארוך. על הנושא הזה דיברנו בחודשים האחרונים לא מעט: רוב המשקיעים סבורים שההיצע יגיע לשיא ברוב השווקים עד אמצע 2025, השכירות נמצאת בתחתית, הביקוש חזק ויתחזק (בגלל שאין מספיק בנייה חדשה), ויש עתיד טוב יותר.
3. כולם רוצים להיות קונים
מציאות מייאשת למרבית המשקיעים: זה מרגיש שכולם רוצים להיות קונים, יש הרבה כסף שממתין להיות מושקע, אך כולם מצפים למחירים שלא קיימים ובסוגי נכסים שלא נמצאים בשוק בהיקפים משמעותיים. זה מהווה בעיה בעיקר לחברות השקעה גדולות שרוצות להזרים מיליארדים לשוק. לחברה כמו ולורה, שמחפשת עסקאות בפינצטה, זה כמובן פחות בעייתי.
4. תשואות האג"ח גבוהות
עליית הריבית באג"ח הממשלתיות ל-10 שנים משפיעה על השוק. כרגע, רוב המוכרים מתעקשים לא למכור במה שעלול להסתבר כמחיר מגוחך בעוד חצי שנה אם יהיו ירידות ריבית, ומעדיפים להחזיק בנכסים. הקונים ממתינים להנחות או לירידת ריבית, כדי שהעסקאות יעשו שכל.
5. מיעוט עסקאות
משקיעים וברוקרים מתמודדים עם הפסקה ממושכת (שלא לומר קפאון) בהיקף העסקאות עד ש:
א) הריביות יירדו או לפחות יתייצבו,
ב) המוכרים יאלצו להחזיר/למחזר הון
ג) המלווים ידחפו את המשקיעים למימושים
ד) השכירות תחזור למגמת עלייה ברורה וה-NOI ישתפר.
6. אין מכירות חיסול
הרבה קבוצות בנו על משבר שיאלץ בעלי נכסים למכור בזול, גייסו מיליארדים רבים עבור נכסים חדשים, אבל למרות שהאסטרטגיה נשמעה טובה על הנייר, בפועל קשה היה ליישם אותה בהיקפים משמעותיים. יש מעט מאוד נכסים במשבר בשוק, וההנחות לא גדולות כל כך, אלא אם קונים בשווקים פחות אטרקטיביים ובעלי פרופיל סיכון גבוה.
7. אין כמעט נכסים טובים למכירה
באופן כללי יותר: יש פער בין מה שההון המוסדי מכוון אליו לבין מה שקיים במצב של מצוקה. כלומר, מה שזמין למכירה הם נכסים ישנים בשווקים פחות מבוקשים, לעיתים עם בעיות תעסוקה כלכלית ושלל אתגרים בתחום ההשקעה.
8. השבחה, בעיקר בפרברים
אסטרטגיות Value-add (השבחה של נכסים) חזרו, אך לרוב מדובר על תחום מאוד מוגדר. המיקום והגיל של הנכסים חשובים מאוד. לרוב, רלוונטי ליישם אותן בפרברים איכותיים עם הכנסה גבוהה, אזורי בתי ספר טובים וצפי לעלייה חדה בביקוש.
9. בנייה חדשה חוזרת, בערך
ובעקבות זאת: בנייה חדשה מתחילה להיות מעניינת שוב.
אנחנו עדיין רחוקים מפרץ גדול של התחלת פרויקטים חדשים, אך יותר ויותר חברות יזמיות בודקות את השוק – וכולם מחפשים את "המחט בערימת השחת" שעשויה לעבוד כלכלית.
10. הבנקים רוצים להזרים כסף
הצבע חזר ללחיים של הבנקים, ותנאי הלוואות הבנייה משתפרים – אחוזי המימון שהם מוכנים להציע, אבל לא הריביות שנותרו גבוהות. כאשר מחזורי השכירות הנוכחיים מסתיימים וממומנים בהלוואות קבע, הבנקים מצאו עצמם ללא דיל-פלואו – כך שהם מחפשים לממן בניה חדשה. הבעיה נותרה מימון ההון העצמי של קבלנים.
11. הרבה סיכון רגולטורי
גם בעקבות כניסתו של טראמפ לבית הלבן, הסיכון הרגולטורי הוא משתנה הרבה יותר גדול מאי פעם. קבוצות מסוימות אפילו מנסות לחשב כיצד למדל את הסיכון הרגולטורי העתידי שעשוי להפוך תחזיות פיננסיות ואסטרטגיות אקזיט ללא רלוונטיות. למשל, שווקים כמו לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו, ניו יורק ופרברי וושינגטון הבירה מסומנים כמסוכנים רגולטורית.
לסיכום
בסך הכל, הצפי ל-2026 ו-2027 חיובי בהתחשב בפער שצפוי להיווצר בין הביקוש להיצע ולהוביל לעלייה ברמת שכר הדירה.
חוסר הוודאות לגבי תנאי הריבית גורם להרבה מאוד כסף לשבת על הגדר ולהמתין. אבל, אם נראה מגמה ברורה ומשכנעת של ירידת ריבית – ואיתה ירידת בתשואות האג"ח הממשלתי ל-10 שנים, זה כמובן צפוי להשתנות מהר מאוד.
ובינתיים, הערפל הזה שגורם לצמצום דרמטי בהתחלות הבנייה, ככל שימשך, צפוי או להמשיך את התקופה הטובה שצפויה ב-2026 וב-2027, אפילו ל-2028 ויותר מכך.