המעבר לשווקים משניים: לאן המשקיעים צריכים להתמקד בהמשך
1. תשואה והשגות טובות יותר
מומחים כמו קרל ויטאקר (RealPage) וקימברלי בירום (Zonda) מציינים ששיעורי ההיוון בשווקים ראשוניים ירדו משמעותית בעשור האחרון, מה שמקשה על משקיעים להשיג תשואות גבוהות. בינתיים, שווקים משניים עדיין מציעים הזדמנויות מחיר ותשואה אטרקטיביות.
דוגמה: על פי נתוני RealPage, שווקים משניים כמו אינדיאנפוליס וקנזס סיטי שמרו על שיעורי היוון מעל 6.0%, בהשוואה לפחות מ-5.0% בשווקים מרכזיים כמו סן פרנסיסקו ובוסטון.
למה זה חשוב? שיעור היוון גבוה יותר מרמז על תשואה טובה יותר על ההשקעה, שכן הוא משקף יחס גבוה יותר של הכנסה ביחס למחיר הרכישה. שווקים משניים בדרך כלל מציעים שיעורי היוון מעל 6%, מה שהופך אותם לאטרקטיביים יותר מהשווקים הראשוניים, שנעים סביב 4-5%.
2. גידול באוכלוסייה ומגמות הגירה
3. . צמיחה עסקית ותעסוקתית
פול חביבי (UCLA) מדגיש שהשווקים המשניים נהנים מהעתקת מטות של תאגידים. עסקים רבים מעבירים את מטותיהם למדינות עם מיסים נמוכים יותר ומדיניות תומכת-עסקים, מה שמחזק את שוקי העבודה המקומיים ואת הביקוש לשכירות.
לדוגמה אוסטין, טקסס וראלי, צפון קרוליינה, הפכו למרכזי טכנולוגיה וביוטכנולוגיה, המושכים אנשי מקצוע בעלי הכנסה גבוהה הזקוקים לדיור שכירות איכותי.
4. . סיכון רגולטורי נמוך יותר
למה שיעורי היוון נמוכים פחות אטרקטיביים?
שיעור היוון נמוך מצביע על תשואה נמוכה יותר על ההשקעה. הנה למה:
– מחירי נכסים גבוהים יותר בשווקים ראשוניים: שיעורי היוון נמוכים בדרך כלל משקפים מחירי רכישה גבוהים יותר ביחס להכנסה שהנכס מייצר.
– תחרות גבוהה יותר ותשואה נמוכה: משקיעים בשווקים ראשוניים לעתים קרובות מעלים את המחירים, מה שמוביל לתשואות נמוכות יותר.
– שיעורי היוון גבוהים = תזרים מזומנים גבוה יותר: בשווקים משניים, משקיעים יכולים לעתים קרובות לרכוש נכסים במחירים טובים יותר, מה שאומר שהכנסות השכירות מניבות תשואה טובה יותר.
לדוגמה:
– נכס בניו יורק עם NOI של 100,000$ ושווי שוק של 2 מיליון $ יהיה בעל שיעור היוון של 5%.
– נכס בקנזס סיטי עם אותו NOI אך בשווי של 1.25 מיליון $ יהיה בעל שיעור היוון של 8%.
כלומר, שיעורי היוון גבוהים יותר בשווקים משניים מצביעים על פוטנציאל תשואה חזק יותר, מה שהופך אותם לאלטרנטיבה אטרקטיבית למשקיעים.
מהם השווקים משניים מובילים להשקעות מולטיפמילי (2025-2027)?
1. אינדיאנפוליס, אינדיאנה
– גידול באוכלוסייה: +1.5% שנתי
– שיעור היוון: ~6.2%
– שוק העבודה: חזק בתחומי הבריאות, לוגיסטיקה וטכנולוגיה
– למה להשקיע? ביקוש גבוה ליחידות להשכרה בשל השגות וצמיחה תעסוקתית
2. קנזס סיטי, מיזורי
– גידול באוכלוסייה: +1.3% שנתי
– שיעור היוון: ~6.5%
– שוק העבודה: משגשג בפיננסים, ביטוח ולוגיסטיקה
– למה להשקיע? ביקוש יציב להשכרה ועלויות רכישה נמוכות יחסית
3. ראלי, צפון קרוליינה
– גידול באוכלוסייה: +2.1% שנתי
– שיעור היוון: ~5.8%
– שוק העבודה: חזק במשולש של ביוטכנולוגיה, טכנולוגיה ומחקר
– למה להשקיע? המשך התרחבות של משולש המחקר וכוח עבודה איכותי
4. טמפה, פלורידה
– גידול באוכלוסייה: +2.4% שנתי
– שיעור היוון: ~5.6%
– שוק העבודה: משגשג בפיננסים, בריאות ותיירות
– למה להשקיע? אין מס הכנסה מדינתי ואוכלוסיית שוכרים צומחת במהירות
5. קולומבוס, אוהיו
– גידול באוכלוסייה: +1.8% שנתי
– שיעור היוון: ~6.0%
– שוק העבודה: מתרחב בפיננסים, ביטוח ובריאות
– למה להשקיע? כלכלה יציבה וביקוש חזק לדיור להשכרה
תובנות שוק: מה המומחים חוזים לשנים 2025-2027
– דוח המולטיפמילי של Freddie Mac צופה שצמיחת שכר הדירה בשווקים משניים תעלה על זו של שווקים ראשוניים בשנתיים הקרובות בשל המשך ההגירה ואילוצי השגות במטרופולינים גדולים.
– חברת MetLife Investment Management צופה שפעילות ההשקעות בשווקים משניים תעלה בלפחות 15% כאשר הון מוסדי עובר לאזורי צמיחה גבוהה.
– דוח שוקי ההון של Newmark מדגיש ששווקים משניים יהנו מחלק משמעותי של זרימת הון, כש-769 מיליארד דולר בהלוואות מולטיפמילי שמגיעות לפירעון ב-2025-2027, עם צפי לריפיינס מוגבר
המלצות השקעה
– תעדוף שווקים עם הגירה פנימה גבוהה: חפשו ערים החוות צמיחה חזקה באוכלוסייה, במיוחד בדרום-מזרח ובמערב התיכון.
– התמקדות בדיור לכוח העבודה: נכסי מולטיפמילי מדרגה B ו-C נוטים לתפקד היטב בשווקים משניים בהם זמינות של דיור הופכת להיות בעייתית.
– ניתוח מגמות בשוק העבודה: השקיעו בערים עם תעשיות צומחות כמו טכנולוגיה, בריאות ופיננסים.
– סיכון רגולטורי: הימנעו משווקים עם מדיניות פיקוח כבדה על שכר דירה או חוקי מס רכוש לא ודאיים.