בשנתיים האחרונות, עולם ההשקעות במולטיפמילי רכב על גל של תנודתיות – לא רק כלכלית, אלא גם רגשית. האינפלציה זינקה. הריביות עלו לשחקים. עסקאות ממונפות התפרקו. השווקים השתנו. ומה שנחשב פעם לקטגוריית נכסים בטוחה ושמרנית חשף אמת לא נוחה: גם בנדל"ן, הרגש האנושי הוא לעתים קרובות גורם הסיכון הגדול ביותר.
למה זה קורה?
כי משקיעים אינם אלגוריתמים. הם בני אדם. ובני אדם אינם מקבלים החלטות בגיליונות אקסל – הם מקבלים אותן ברגעים של פחד, התרגשות, ספק וביטחון עצמי מופרז.
כדי להבין מה קורה כאן טוב יותר, השתמשתי בשני כלים מוכרים מוול סטריט ועולם הטכנולוגיה:
מחזור ההייפ של גרטנר, הממפה כיצד טכנולוגיות עולות ונופלות דרך התלהבות ואכזבה, וה"cheat sheet" של וול סטריט, המתאר את המסע הרגשי של משקיעים בשווקים פיננסיים.
ואז שאלתי: מה אם נמפה את המחזור הרגשי של משקיעי מולטיפמילי באותה דרך? והנה התוצאה (ראו תמונה).
המחזור הרגשי של השקעות מולטיפמילי
1. חוסר אמון
אחרי האטה משמעותית – בין אם 2008, מגפת הקורונה או מחזור של העלאות ריבית אגרסיביות כמו לפני כשנתיים – משקיעים רבים נמנעים מכניסה לשוק. "מולטיפמילי? זה לא יחזור בקרוב."
הכסף נשאר על הגדר.
2. תקווה
הריביות מתחילות להתייצב. התפוסה זוחלת כלפי מעלה. שכר הדירה מראה סימני חיים. כמה מהראשונים חוזרים לשוק, אופטימיים בזהירות. השאר עדיין צופים מהיציע, מחכים ל"הוכחות" נוספות.
3. אופטימיות
העסקאות מתחילות להיראות טוב. ה-IRR משתפר. תזרים המזומנים חוזר. השיחות בתעשייה הופכות לאופטימיות יותר.
פתאום, מהלכי השבחת ערך ומינוף חיובי חוזרים לאופנה. הביטחון נבנה.
4. אמונה
עכשיו, השוק הרחב מתחיל להתעניין. וובינרים, כנסים ותוכניות אימון מתרבים. שותפים מוגבלים (LPs) נכנסים בהתלהבות. שותפים כלליים (GPs) מגייסים הון בקלות. כולם עכשיו הופכים להיות "דיל מייקרים". לכולם יש חבר עם הזדמנות שלא תחזור.
והסיפור שכולם מספרים? "הפעם זה שונה."
5. אופוריה
הזהירות? נעלמת. נכסים מדרגה B נסחרים במחירי דרגה A. פרויקטים ממונפים יתר על המידה.
המשקיעים משוכנעים: "מולטיפמילי הוא הימור שאי אפשר להפסיד בו."
אסטרטגיות יציאה הופכות לפנטזיות. החיתום הופך אגרסיבי. סיכונים? בקושי הערת שוליים.
6. שאננות
אבל סדקים מתחילים להופיע. ה-NOI מאכזב. חלונות המימון מחדש נסגרים.
אבל המשקיעים לא נרתעים. מבחינתם הסיפור נמשך: "זה רק תיקון זמני," הם אומרים.
אף אחד לא רוצה למכור. במיוחד לא בהפסד.
7. חרדה
ההוצאות עולות. התפוסה יורדת. הוצאות ההון (CapEx) מתנפחות. המלווים נעשים חסרי מנוחה. קריאות להון מתחילות. השותפים הכלליים בלחץ. השותפים המוגבלים הופכים חסרי מנוחה.
מה עושים עכשיו?
8. פאניקה
עכשיו המוזיקה נפסקת.
העדכונים מתייבשים. עסקאות חוזרות לבנקים. נכסים נמחקים.
שותפים מוגבלים יוצאים בתסכול. חלק מאשימים את עצמם. אחרים מאשימים את הספונסרים שלהם.
מה שהיה פעם קהילה תוססת הופך לשקט.
9. דיכאון
אף אחד לא רוצה לדבר על נדל"ן. קבוצות הצ'אט שותקות. הפודקאסטים מפסיקים להעלות תכנים.
המשקיעים מרגישים שרופים – רגשית וכלכלית. "איך נפלתי לזה?" הם תוהים.
10. חוסר אמון (שוב)
אבל אז – לאט, בשקט – המספרים מתחילים להתאושש. שכר הדירה מתייצב. הכסף החכם מטפטף בחזרה.
ובכל זאת, רבים משותקים בגלל טעויות העבר. הם מהססים.
עד שהם מוכנים להשקיע שוב, המחירים כבר עלו. המחזור מתחיל מחדש.
מה אנחנו יכולים ללמוד מזה?
1. השווקים הם מחזוריים. הרגשות צפויים
ההיסטוריה לא חוזרת בדיוק – אבל ההתנהגות האנושית כן.
רוב המשקיעים לא לומדים מצפייה באחרים. הם לומדים בדרך הקשה.
קטגוריית הנכסים של מולטיפמילי אולי מבוססת על יסודות – אבל האנשים הפועלים בה לא. להכיר בכך זה צעד ראשון.
2. ההזדמנויות הטובות ביותר מתעוררות כאשר כולם בדכאון או פאניקה
אחד המשקיעים הטובים בהיסטוריה, סר ג'ון טמפלטון אמר זאת הכי טוב: "הזמן של פסימיות מקסימלית הוא הזמן הטוב ביותר לקנות."
בין אם זה היה טמפלטון, וורן באפט או הווארד מרקס – מרבית משקיעי העל בהיסטוריה האנושית בנו הון על ידי פעולה רציונלית – כאשר אחרים היו רגשיים.
לקנות כשכולם בטוחים זה קל.
לקנות כשמעטים מאמינים והרוב חרדים? שם נמצא הפוטנציאל האמיתי.
3. שליטה רגשית היא יתרון תחרותי
הבנת שיעורי ריבית והוצאות תפעול – חשובה. אבל הבנת הפסיכולוגיה שלך – וכיצד העדר מגיב – חשובה לפחות באותה המידה.
אם אתה יכול להישאר רגוע בשוק מבוהל, וספקן בשוק אופורי, אתה מקבל יתרון תחרותי אמיתי.
והנה משהו שקשה לרוב המשקיעים להבין:
כאשר עלויות הבנייה עולות – בגלל אינפלציה, מחסור בכוח אדם, או מחירי חומרים – זה לא חדשות "רעות".
למעשה זה אומר שהנכסים הקיימים שלך הפכו יקרים יותר להחלפה. כי פחות בנייה חדשה שווה פחות היצע ותחרות עתידית שווה ליכולת שלך להעלות שכירות לדיירים וזה שווה לאקזיט מרשים על ההשקעה שלך.
בקיצור, אם אתם משקיעים במולטיפמילי – או שוקלים להשקיע – כדאי לדעת:
גיליון האקסל מספר לכם רק את המתמטיקה.
אבל הסיפור האמיתי? הוא קורה בתוך הראש שלנו.
שליטה בנרטיב הפנימי הזה היא מה שמבדיל בין מנצחים לבין כל שאר.
כי התשואות הטובות ביותר לא מתקבלות כש"כולם" מסכימים שזה זמן טוב להשקיע.
הן קורות כי אתם השקעתם, לפני שמחזור ההשקעות חזר על עצמו, כשרוב האחרים עדיין חששו לטבול את האצבע במים.