עלויות תחזוקה זה אולי לא נושא סקסי, אבל הן אחת ההוצאות המהותיות בעולם המולטיפמילי (אחרי שכר עובדים והוצאות מימון). כמובן, יש הוצאות שאי אפשר בלעדיהן, אבל זהו סעיף שאם לא מקפידים עליו, עשוי לשחוק את הרווחיות מהפרויקט.
כשההוצאות התפעוליות עולות, הרווחים צונחים
כמה כסף צריך להוציא על תחזוקה?
יש כל מיני כללי אצבע:
- כלל 50%: מחצית מהכנסות שכר הדירה מיועדות לסעיף תחזוקה.
- כלל 1%: אחוז מסך שווי הפרויקט, יצא על תחזוקה
- דולר לרגל מעוקב: 1 דולר לכל רגל מעוקב של במתחם ימצא את עצמו בסעיף זה.
נניח שאתם בוחנים את המתחם שלכם, ואתם מגלים שהוצאות התחזוקה גבוהות יותר מכלל האצבע הזה. מה עושים? איך חוסכים?
כאן, יש כמה אסטרטגיות לחיסכון.
אחת היא לייצר תכנית מקיפה לתחזוקה מונעת. זה נשמע קצת לא אינטואיטיבי להשקיע יותר כסף, כדי לחסוך על הוצאות תחזוקה, אבל זו דרך מצוינת. סעיף אחד בעייתי בכל מה שקשור לתחזוקה, הם תיקוני חירום.
תיקוני חירום הם לרוב תוצאה של הזנחה, וכשמשהו מתקלקל, נשבר, מתפרק, מוצף או נסדק וחייבים לתקן אותו מהר – זה עולה יותר, הרבה יותר.
אסטרטגיה שנייה, היא לבחור דיירים בקפידה. דיירים הם לא רק מי שמכניסים כסף, אלא לפעמים יש ביניהם שגורמים להוצאות – והרבה. יש דיירים עם היסטוריה של גרימת נזק לנכסים, של ניצול לרעה של חללים או מכשירים.
לכאורה, תמיד אפשר לתבוע פיצויים וכו', אבל בפועל, אין שום בטחון שתהיה לאדם יכולת לשלם ובוודאי, איש לא יפצה על הזמן האבוד וההתעסקות בסוגיה.
בדיקות רקע וסינון שנעשות, בין היתר, מול בעלי הדירה הקודמים שלהם, יכולים לסייע לכם להימנע מלהכניס אליכם לנכס דיירים שנוהגים להזיק לדירות אותן הם שוכרים בדרך קבע.
אסטרטגיה שלישית: השקעה בציוד.
יש ציוד שיכול להפחית את עלויות התחזוקה.
למשל, מערכת ניקוז טובה יותר ומקדח ניקוז, שמאפשרים להימנע מקריאה לאינסטלטור בכל פעם שדייר סותם את השירותים שלו עם מטליות לחות, למשל.
במקומות שבהם יש לנו נכסים קרובים, כמו באוונסוויל אינדיאנה, רכשנו ציוד כזה במשותף לשימוש שני הנכסים, ומוזילים עלויות תיקונים.
אסטרטגיה רביעית, אותה למדתי בדרך הקשה: תדאגו שאב הבית שלכם, יעקוב אחרי טכנאי מזגנים וחימום ואינסטלטורים. כך הוא ילמד לזהות ולתקן בעיות בעצמו, ללא צורך לקרוא לגורם חיצוני.
זה לא רק חוסך בהוצאות, זה גם משפר את איכות החיים של הדיירים בנכס, שמקבלים תיקון זריז.
בשורה התחתונה, תחזוקה זה לא סקסי, אבל זה סעיף שיכול בקלות לצמצם את הרווחיות מהפרויקט. כמו שלא נזלזל בדולר נוסף שאפשר לקבל בשכר דירה, בוודאי שלא נזלזל בדולר נוסף שצריך להוציא על תיקונים שיכולנו להימנע מהם.
