״כמה תשואה?״
משקיעים מתחילים מתמקדים רק בתשואה. זו שגיאה.
גם כי הם מתעלמים מפרמטרים כגון היעדים הכלכליים שלהם או החשיפה לסיכון, וגם כי נדמה להם שהם הולכים להתעשר מהשקעה אחת על בטוח.
תשואה מורכבת מתשואה על שכ”ד, תשואה על השבחה פאסיבית ואקטיבית בשווי הנכס, מפרמטרים מאקרו-כלכליים, וכמובן, מסיכון.
כמו שאני תמיד אומר: מה שמשותף לאנשים שמתלהבים מתשואות ומנקניקיות, זה שהם כנראה לא יודעים ממה הן עשויות.
״אבל אני בלחץ, אין זמן!״
משקיעים מתחילים ממהרים להיכנס להשקעה בלי אסטרטגיה וללא הבנה מלאה של ההשקעה.
למה הם משקיעים? כי כולם משקיעים. כי הכסף יושב בבנק סתם. כי הם בלחץ.
כי יש פה הזדמנות שהם לא רוצים לפספס.
לפעמים ההזדמנות לא תחזור, אבל עדיף בכל מקרה, להשקיע ממקום שקול ורגוע, ולא בגלל פחדים וחרדות לא רציונליים.
״זה כל מה שיש לי!״
עקרון חשוב להשקעות בכלל, הוא זה: לא כדאי להשקיע כסף שאנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו להפסיד. אם תשקיעו, תגזרו על עצמכם שנים של חרדה כלכלית ולילות בלי שינה.
חברות השקעה מקצועיות, גם יקפידו לברר שאתם לא לווים את הכסף או מפקידים בידיהם את הגרוש האחרון שלכם.
״אני מאוהב בעסקה״
יש עסקאות עם פוטנציאל מדהים, אבל איפה שיש אפשרות לעלייה, יש גם סיכון.
רגשות זה נפלא בזוגיות – אבל בהשקעות, לא כדאי להתאהב מעל הראש ולשכוח את התרחישים הפסימיים.
״אני רוצה מיקום סקסי״
משפט שאני אומר שוב ושוב, ולא מתעייף ממנו: “אנחנו משקיעים איפה שאמריקאים חיים, ולא איפה שתיירים מטיילים”.
נכון, יותר כיף לספר לחבר’ה שיש לכם דירה בשדרה החמישית, שמשקיפה לסנטרל פארק במנהטן או בחוף מליבו. אבל כנראה שאת ההזדמנויות המשמעותיות לייצר הכנסה פאסיבית, אתם תמצאו בארה”ב “האמיתית”.
״למה שהם ישקרו?״
לא צריך לסמוך בצורה עיוורת, גם כשמדובר בחברה הגונה וראויה.
יחד עם זאת, לא צריך לפקפק לחלוטין, ולנסות להגיע למסקנות לבד באינטרנט.
מצאתם נתונים שמרגיש לכם שסותרים את אלו שמציגה החברה? תבדקו את תגובתה. יכול להיות שאתם צודקים, אבל גם יכול להיות שהמידע שבידכם לא עדכני, לא נכון או שפשוט לא פירשתם אותו נכון.
״עזוב אותי מנוסחאות״
בהשקעות, יש הרבה פרטים מעצבנים, שמזכירים לנו את הנוסחאות משיעורי מתמטיקה בבית הספר.
אבל חשוב לדעת מהם תנאי ההלוואה מהבנק, לוודא שיש רזרבות תפעוליות מספיקות, שהתכנית העסקית הביאה בחשבון את סוגיות מיסוי, מה היקף ההוצאות, כמה מיחידות הדיור ריקות ועוד.
אם אתם לא תשאלו על זה ואם חברת ההשקעות לא תדבר על זה – אז יוסטון, יש לכם בעיה.
״נדל״ן תמיד עולה!״
הרבה פעמים, משקיעים מתחילים בונים יותר מדי על עליית ערך ושוכחים לבדוק את ענייני התזרים. אבל העניין במולטיפמילי, שאם העסקה בנויה נכון, התזרים הוא ברמת ודאות גדולה, ואסור להתעלם ממנו, כי הוא מהווה מנוע משמעותי להשבחת הנכס.
בונוס:״מה איכפת לי מהמודל העסקי?״
לפעמים, מי שמוכר לכם את ההשקעה הוא בכלל מתווך, שגוזר לכם מראש אחוזים מהתשואה – וכשתצטרכו תשובות לשאלות – הוא לא יהיה שם, כי זו לא עסקה שלו.
הרבה פעמים, מי שמוכר לכם את ההשקעה לא משקיע איתכם. לפעמים, הוא אפילו יוצא ממנה כשאתם נכנסים…
ברוב המקרים, משקיעים לא דואגים לקבל קדימות על קבלת רווחים.
היזם צריך להרוויח, ואתם רוצים לרכוש את ההשקעה מהיזם – לא מעוד מתווכים בדרך. והיזם הוא זה שחותם ערבות אישית לבנק על ההשקעה (מתווכים לעולם לא עושים זאת – מתווכים מספרים סיפור על “השותף האמריקאי” שלהם).
יזם אמיתי, מאמין בהזדמנות שלו וישקיע ביחד איתכם. הוא גם ידאג למשוך את הרווחים שלו – רק אחרי שהוא הגיע ליעד הרווחים שהוא הבטיח לכם.
בקיצור, משקיע שלא מבין את המודל העסקי של מי שמוכר לו את ההשקעה, מזמין לעצמו הרבה צרות.
זו רשימה לא ממצה של טעויות, אבל אם תקפידו לא לעשות את אלו – מצבכם יהיה טוב משמעותית ממרבית המשקיעים בתחום.
