כששואלים אותי מהי אחת הדרכים הכי טובות להעריך חברת השקעות, אני משיב: תבקשו מהם לספר לכם על עסקאות שהם סירבו לבצע. כן, לומדים מהן הרבה יותר על מי שאתם שוקלים לעבוד איתו ממה שבכלל אפשר לדמיין.
הסיבה?
פעמים רבות פעמים רבות השקעה חדשה נראית מצוין על הנייר, אך רק מאוחר יותר מתברר שהעסקה הרבה פחות טובה ממה שנדמה. גרועה.
בוולורה, יצא לנו לבחון אלפי עסקאות לאורך השנים. ברבות מהן, הנתונים הכספיים וההנחות שהוצגו, יצרו תחושה של הזדמנות נהדרת.
אבל כאשר בדקנו יותר לעומק – ואנחנו תמיד בודקים מ-מ-ש לעומק – גילינו את הפגמים בעסקה.
בואו נראה כמה דוגמאות להמחשה:
עסקה אחת שדחינו, הייתה של פרויקט פאקט פוינט אפרטמנטס. זו הייתה הזדמנות לרכוש 110 יחידות ב- 10.5 מיליון דולר.
הנתונים עברו את המודל המהיר (הראשוני) שלנו והכל נראה ורוד ומקסים.
אבל כשהגענו לשלב החיתום, גילינו שתי בעיות.
ראשית, לאחר המכירה, הערך הנכסים לצרכי מיסוי מקומי יעלה מ-4 מיליון דולר ל-9.7 מיליון דולר, ויגדיל את מס הנכסים ב-125,000 דולר.
רשות המיסים במחוז זה מעריכה את הנכסים ל-92.5% ממחיר המכירה ברגע שהמכירה מתועדת. מאחר והנכס לא שינה בעלים במשך 15 שנה, זה אומר "הפתעה" לא נעימה לאחר העסקה.
שנית, סקר השוק שלנו הראה שרמות השכירות שהמודל של המוכרים הציג לאחר השיפוץ, לא היו ריאליות. שכ"ד הממוצע על הנכס היה 811 דולר והבוקר ששיווק את העסקה, טען שאפשר – אחרי שיפוץ בעלות של 8,500 דולר ליחידה, להעלות את שכר הדירה ב-175 דולר.
אם זה היה נכון, זה היה אומר תשואה של 24.7% - שזה מצוין.
אבל הבדיקה שלנו הראתה העלאה ריאלית כנראה תהיה 105 דולר לחודש, וזה אומר תשואה של 14.8% - מספרים שלא מספקים את המשקיעים שלנו בוולורה.
כדי להביא את העסקה לסטנדרטים שלנו, מחיר הרכישה היה צריך להיות מופחת ב-3 מיליון דולר, ל7.5 מיליון דולר. המוכר לא הסכים לזה, ואנחנו החלטנו לסגת מן העסקה.
דוגמה שנייה, הייתה עסקה שנפלה בשלב מתקדם הרבה יותר.
כאן, כבר היינו תחת עסקה, ותאריך הרכישה היה מתוכנן. העסקה כללה פורטפוליו של 3 נכסים ו-365 יחידות. הנכסים נבנו בשנות ה-60 וה-70, ועברו שיפוץ בסך של 4.5 מיליון דולר בשנים האחרונות, והיו זקוקים להערכתנו להוצאה נוספת בסך של 3.5 מיליון דולר - מכיוון שמבנים ישנים תמיד טומנים בחובם "הפתעות" ולכן דורשים שיפוץ, כמו דליפות מים, בעיות ניקוז, תיקוני חשמל, החלפת חלונות, תיקוני מבנה שונים, שדרוגים שקשורים לאבטחה ועוד.
הכל עבד בסדר גמור.
ניהלנו מו"מ על העסקה וסיכמנו על מחיר של 25.2 מיליון דולר. קיבלנו 30 יום לבדיקת הנאותות, והפקנו 300 אלף דולר בפקדון בלתי חוזר של "דמי רצינות".
מיד עם חתימת החוזה, צוות של 8 אנשים, החל לבדוק את המתחם, ובמקביל אליהם, גם חשמלאי ואינסטלטור.
באותו הזמן, כבר סיכמנו את תנאי ההלוואה מול הבנק, וביצענו שלל הערכות לגבי הנכס.
הצוות של הבדיקות הפיזיות, היה אחרון לדווח, והוא גם היחיד שדיווח על שלל בעיות: עובש שהתפשט ב-150 יחידות וב-14 מחסנים. כמו כן, מצאנו לא מעט תומכי עץ רקובים, שכמובן סיכנו את יושבי המרפסות.
במקור, הקצבנו להפתעות בבדיקות הפיזיות כ-450 אלף דולר, אבל כעת, מה שגילינו הוערך בלמעלה ממיליון דולר. ומי יודע איזה עוד בעיות בעל הנכס מסתיר?
ביקשנו מהמוכר שיפחית את עלות התיקונים ממחיר הרכישה, אך הוא סירב.
עלות הבדיקות, הפקדון והעבודה שנעשתה על העסקה עד אותו הרגע, עמדו על 150 אלף דולר.
יכולנו כמובן לבצע את העסקה, ולייצר למשקיעים שלנו תשואה נמוכה מסטנדרטים המקובלים של ולורה. אבל זה לא עומד בקנה אחד עם הערכים שלנו.
אנחנו מעדיפים להפסיד 150 אלף דולר ולא לקחת עסקה סבירה, מסיבה מאוד פשוטה:
כי ההבטחה של ולורה היא לייצר עסקאות פנטסטיות.
זה לא אומר שתמיד נצליח, אבל בוודאי לא נתחיל מראש, בתנאים שמבטיחים תשואות סבירות בלבד.
בקיצור, עסקאות יכולות להיראות בתיאוריה, אבל ההבדל בין תיאוריה למציאות, שבתיאוריה אין הבדל – ובמציאות יש. אז בפעם הבאה שאתם פוגשים חברת השקעות, תשאלו אותם גם על עסקאות שהם דחו, ולא רק על סיפורי ההצלחה שלהם.