יש אמרה שנקראת “חוק 1%”, שקובעת כי השכירות אמורה להיות 1% ממחיר הקניה. כלומר, קנית נכס ב-100 אלף דולר? שכר הדירה אמור להיות סביב ה1,000 דולר.אם דורשים עבור נכס 200 אלף דולר ושכר הדירה עומד על 750 דולר לחודש, הם לא מחפשים קונים, הם מחפשים פראיירים.
כמובן, זה לא “חוק” אלא כלל אצבע. ויש הרבה משתנים לשקלל כמו תשואות, חוב וכו’. כלומר, עסקה של 100,000 דולר עם שכ”ד של 1,000 דולר אינה בהכרח עסקה טובה – אבל עסקה של 200 אלף דולר ושכ”ד של 1,000, זו בוודאות עסקה לא טובה.
האם הייתם משלמים מחיר מחירון על רכב עם מנוע גמור וצבע מתקלף?אני מניח שלא.אבל כשזה מגיע לעסקאות מולטיפמילי, הרבה משקיעים שממש “מתים” לזכות בעסקה, ממהרים לשלם את המחיר שמבקש המוכר.
עכשיו, אם עסקה מתומחרת עפ״י פרופורמה ולא עפ״י המציאות (אם אתם משקיעים שלנו, חפשו את הפרק הרלוונטי בקורס המשקיעים שזמין רק לכם),המשמעות של כך בפשטות היא, שמחיר המכירה מגלם בתוכו את פוטנציאל העלייה (!) ולא את המצב הנוכחי. ומה אם הנכס נמצא במצב בעייתי, כמו אותה מכונית עם מנוע גמור? מי יצטרך להשקיע את הכסף והזמן כדי לשפץ את הנכס? מי יפסיד הכנסות משכירות? הקונה. ואם הוא לא מבין את זה דרך הראש, הוא יבין דרך הכיס.
מהו שיעור ההִיוּוּן (capitalization rate) המקובל באזור? זהו עוד כלל אצבע חשוב. אם אתם רוכשים מתחם מולטיפמילי בשווי של 10 מיליון דולר, שמניב הכנסה תפעולית שנתית נטו של 500,000 דולר, זה אומר cap rate של 5%.
מה שמעניין אותנו בשלב ראשוני, הוא מה מקובל באותו אזור: אולי המספר המקובל באזור הוא 7.5%? אם כן, זה אומר שלכאורה העסקה שמוצעת לנו היא מעל למחיר השוק. זה לא בהכרח “רע”, אבל אתם צריכים להבין מדוע המוכר מבקש כזה מחיר.לפעמים, גם לקנות עסקה במחירי שוק זה בסדר גמור.
כללי אצבע, הם בדיוק זה: כללי אצבע, ולא חוקים.
לפעמים, מציגים לכם תוכנית עסקית עם הנחות עבודה בעייתיות. איזה למשל? א. אופטימיות יתר בצמיחה בשכר הדירה – אם מישהו מאמין שכל שנה הוא יוכל להגדיל את השכירות ב-20%, אז יוסטון, יש לו בעיה. גם כשיש שוק לוהט ואינפלציה, עליה של 20% לאורך זמן היא בלתי סבירה בעליל – היא אומרת ששכר הדירה מוכפל תוך כשלוש שנים וחצי.
ב. שיעור ההיוון ביציאה, צריך להיות גבוה מזה של הכניסה – אם קנינו נכס ב cap rate של 5%, ואנחנו מחזיקים בנכס 5 שנים, נרצה לראות שיעור היוון של 5.75% ביציאה, כלומר לפחות 0.15% לשנה.
ג. מיסים נותרים ללא שינוי – אחד הדברים שיכול להפוך עסקה טובה לרעה, היא שלא שמנו לב שבתכנית העסקית לא עדכנו את מיסי הנכס. זה לרוב לא קורה, ומסוכן להניח שזה יקרה.
ד. יחס הוצאות להכנסות – כלל האצבע אומר שהמספר הזה, בתוכנית עסקית שמרנית, צריך לנוע בטווח של 45% -55%. נכסים ישנים יותר, בדרך כלל מחייבים הוצאות גבוהות יותר. בדרך כלל, יחס הוצאות של 35% הוא אינדיקציה ליזם אופטימי מדי ולא מנוסה.
אחד השותפים בValore, כריס, הוא אדם שאובססיבי לפרטים. הוא חייב לעבור יחידה יחידה, גם כשזה אומר 405 דלתות בשני פרויקטים, כדי לוודא שאין בעיות (למשל, סוחרי סמים שהתנחלו במתחם). המנטרה שלו היא “don’t invest on hopium”, משחק מילים בין אופיום לתקווה. במילים אחרות, מאיפה הגיעו הנתונים? על בסיס מה? הייתם במקום? ראיתם מה קורה שם? יותר מדי תוכניות שראיתי מבוססות על שמועות, הנחות, תקווה, אופטימיות או סתם רשלנות.
בדרך כלל, אין ארוחות חינם.
כמעט ואי אפשר לקבל תשואות יוצאות דופן, בוודאי שלא מגורמים מתווכים ומשווקים – מבלי לקבל גם סיכון יוצא דופן. לפעמים, יש עסקאות מצוינות שמציעות שיעורי החזר שנתיים דו ספרתיים גבוהים – אבל בכל מקום שזה קורה, צריך לזכור שזה לא מגיע ללא סיכון. מה שעולה מהר יכול גם לרדת חזק. ולכן, חשוב להבין מה עושים ולוודא שמי שמדבר איתנו, מבין מה הוא עושה.