אחרי למעלה מעשור של יזמות והשקעות במולטיפמילי בארה"ב, אני לפעמים משפשף את עיני בתדהמה כשאני רואה איך אנשים לא מנוסים מחליטים לפעול בצורה "אינטואיטיבית" ובפשטות, עושים שטויות שעולות להם הון רב.
ובכל פעם שאני חושב שאין סיכוי שאנשים לא יודעים את הדברים הבסיסיים הללו, מישהו בא ומוכיח לי ש"פרגנתי" יותר מדי.
אז הנה כמה דברים שאמורים להיות סופר בייסיק, אבל להפתעתי, עדיין צריך להזכיר ולהסביר אותם:
משקיעים לא מנוסים, לא ממש מבינים את כל ההוצאות שכרוכות בבעלות ותפעול נכס מולטיפמילי. למשל, תחזוקה ותיקונים, שיכולים להצטבר לסכומים משמעותיים. או לדוגמה, עלויות של ניהול הנכס או המשמעויות הפיננסיות של שיעורי תפוסה נמוכים מהתחזית.
באחד המקרים, למשל, נתקלתי בנכס שהיו בו "סוגיות תחזוקה דחויות". שזו דרך אלגנטית לומר, שלא תיקנו דברים שהיו צריכים לתקן, מתוך תקווה שיגיע פראייר שלא ישים לב, יקנה את הנכס, ועד שיגלה את זה – כבר יהיה מאוחר מדי.
כמה שבועות לאחר מכן, מישהו אכן רכש את הנכס, ובוודאי אחרי כמה חודשים, הוא גילה שהוא יצטרך לוותר על כמה עשרות אלפי דולרים בתזרים שלו.
אחת התופעות של משקיעים פיננסיים, שלא מבקרים בנכסים ולא מבינים בניהול השוטף שלהם, הוא תשלום יתר על הנכס.
למה? כי הם מעריכים ביתר את ההכנסות הפוטנציאליות מהנכס, ולכן משלמים יותר ממה שהנכס שווה. זה אומר תקופות החזר ארוכות יותר ותזרים מזומנים נמוך יותר, וכמובן, יש פוטנציאל אפילו להפסד אם הנכס לא מציג את הביצועים המיוחלים.
במקרה אחד, קבוצת משקיעים רכשה נכס בשוק עם ביקוש חזק – אבל במחיר מופקע לדעתי. אמרתי להם שהם עושים טעות, אבל הם גיחכו ואמרו שהם הביאו את זה בחשבון – ושהם מתכוונים להעלות מחירים ולהגדיל את התפוסה בנכס.
הם רק שכחו את עלויות התפעול הגבוהות של הנכס, וכתוצאה מכך, הם רכשו נכס עם תזרים מזומנים חלש משמעותית מהתחזיות, ובקושי עשו רווח. ואז, כשהתחילו עליות הריבית, הם כבר עברו להפסד על ההשקעה.
הרבה פעמים, משקיעים כבר "מתים" לעשות עסקה, אז הם מחפפים את בדיקת הנאותות.
"מה כבר יכול להיות?" הם חושבים.
והתשובה שלי, אחרי מאות בדיקות נאותות? "הכל. הכל יכול להיות".
זה יכול להיות טחב על הקירות של הנכס או היסטוריה של שיטפונות באזור. זה יכול להיות בעיה של פשיעה באזור הספציפי או תלות מוגזמת במעסיק אחד באזור. יש אינספור בדיקות שחובה לעשות.
זה לא כיף, זה לא נעים, זה חובה – אחרת מפסידים כסף.
לפעמים "שוכחים" לעשות מחקר שוק, והתוצאה היא שרוכשים נכס באזור עם ביקושים חלשים או במיקום של מצדיק את רמות המחירים ששואפים להשיג. למשקיעים לא מנוסים, לרוב אין את המשאבים והידע לבדוק שווקים מקומיים בצורה יסודית והם נאלצים לבצע הערכות לגבי ביקושים ורמות מחירים על בסיס תחושת בטן.
מקרה קלאסי זה משקיעים שמחליטים לרכוש נכס בשוק עם ביקוש בדעיכה, בזמן שלא מעט יחידות חדשות מגיעות לשוק ומגדילות את ההיצע. הם בונים על שיעור תפוסה גבוה והעלאה של שכר הדירה, ובמציאות קורה בדיוק ההפך.
ניהול נכס הוא כנראה החלק שמשקיעים לא מנוסים הכי שונאים, וקשה להאשים אותם. זו העבודה השחורה, זו שאי אפשר לעשות מרחוק.
אבל זה חלק מאוד חשוב, כי שם אנחנו מתמודדים עם הוצאות תפעול, שיעורי תפוסה והכנסה משכירות.
אבל מי יודע אם מנהל הנכס משווק אותו בצורה אפקטיבית, בוחר את הדיירים הנכונים, מטפל בסוגיות תחזוקה בצורה ראויה ועוד?
זהו סעיף שקל מאוד לפספס בו, וכדאי שלא.
כל 50 דולר שאנחנו חוסכים פר דלת פר חודש על נכס של 200 יחידות, שווה מיליון דולר במכירה.
זה משהו שקשה להבין למשקיעים לא מנוסים או כאלו שעושים את זה "פעם ב".
הרי לכאורה, מדובר בעסקה חד פעמית. אתם באים, רוכשים וזהו. נגמר.
מה קשור מערכת יחסים?
אבל זה ממש לא נכון: מערכות יחסים הם לב ליבו של העסק.
עם הברוקרים, עם חברות הניהול, עם הבנקים.
הם יכולים להעביר לכם את העסקאות הנכונות ולכוון אתכם גם למחיר הנכון, ולהזהיר אתכם מעסקאות לא טובות או ממוכרים בעלי מוניטין בעייתי. למה להם?
זוהי המהות של מערכת יחסים.
כי הם רוצים לעבוד אתכם גם מחר.
יכולתי לכתוב לא מעט, אבל נראה לי שזה מספיק לעת עתה, כי את העקרון הבנתם: בסה"כ, חשוב להיות זהיר ומדויק בעולם המולטיפמילי, ולהכין שיעורי בית.
כל אותם הפרטים הקטנים, המשימות המטרחנות, העבודה השחורה והדברים המרגיזים, אלו לא פעם הן אבני הנגף של המשקיעים הלא מנוסים, והמקומות שבהם המשקיעים המנוסים מפגינים את הידע ואת היכולות שלהם.
לא משנה עם מי ואיך אתם משקיעים, אנא הקפידו לא ליפול בבורות הללו.