במולטיפמילי יש 5 סוגי השבחה אפשריים.
שני הראשונים לא ממש בשליטתנו.
1. אינפלציה
עלייה כללית, מתמשכת וקבועה של רמת המחירים במדינה, וירידה מתמשכת בערכו של המטבע המקומי. בעולם המולטיפמילי, אינפלציה מאפשרת לעדכן למעלה את מחירי השכירות. כמובן, עליית מחירי חומרי הגלם ועלות העבודה, גורמת לכך שבניית נכסים אלטרנטיביים הופכת ליקרה יותר. לרוב, זה משפיע לטובה על מחירי נכסי המולטיפמילי.
2. כוחות השוק
ביקוש והיצע. לפעמים יש הרבה יותר ביקוש למוצר או שירות מאשר היצע, ולכן ערך המוצר או השירות עולה. זה לרוב, לא תלוי בנו. עבודת מחקר יסודית, יכולה לזהות מגמות ארוכות טווח שאפשר לרכב עליהן, כמו גולש שתופס את הגל הנכון.
3. השבחה שלבית
פוטנציאל עתידי לעליית ערך עקב השבחה. למשל, לקנות מולטיפמילי שיש בו עוד זכויות בניה, ולאחר זמן מה לממש את הזכויות ע״י בניה או מכירה שלהן, ולמעשה לייצר עליית ערך.
4. השבחה פיזית
באה לידי ביטוי כאשר אנחנו משפצים ומשקיעים בנכס: צבע, החלפת גג, רצפה, מטבחים וכדומה. ע״י ההשבחה הזו, אנחנו מעלים את ערך הדירה ויכולים להעלות שכירויות ובכך להגדיל את הnoi (הכנסה תפעולית נטו) שכידוע משפיעה בצורה ישירה על שווי הנכס.
5. השבחה ניהולית
ההשבחה החביבה על צוות הניהול של Valore’, היא ההשבחה הניהולית. מדוע? פשוט כי היא מתמקדת בהעלאת ה noi ע״י צמצום הוצאות – וזה תהליך שלא מצריך הוצאת כספים בכלל, אלא נטו התייעלות ניהולית והטמעת נהלים ופרוטוקולים מסודרים.
בונוס: מתי נכס נחשב למיוצב
ברגע שהחל תהליך ההשבחה, היזם מכין קובץ מסודר שכולל את כל התהליך מתחילתו ועד סופו, הקובץ מכיל את העבודה מחולקת לחודשים ולשבועות וכמובן גם לתקציב עבור כל תקופה.
הקובץ מסתנכרן עם כלל החוזים של הדיירים על מנת להבין מתי דיירים מסיימים חוזה וניתן לשפץ את היחידות שלהם. וכמובן שישנו מעקב שבועי צמוד אחר ההתקדמות. מתי הנכס נחשב מיוצב?
תלוי את מי שואלים. עפ״י הבנקים, נכס מיוצב הוא נכס שעומד בחוק ה90 על 90, שאומר 90% תפוסה מעל ל90 ימים רצופים.
אבל לתפיסתנו כיזמים, נכס מיוצב הוא נכס שהגיע לשיא ביצועים, סיים תהליך השבחה, בוצעו כלל העלאות השכירות והוא כרגע נמצא בפוטנציאל המלא שלו בהתאם לתוכנית העסקית.
וזה אומר שאפשר להתקדם לעבר ריפייננס (מימון מחדש).
