שמענו הרבה חדשות כלכליות שנוגעות לחששות ממיתון, וכמובן סביב החוק "החדש והיפה" של טראמפ, אבל מה המשמעות שלו עבורנו, כמשקיעי מולטיפמילי? בואו נבדוק.
רקע כלכלי: נכון לאוגוסט 2025
שנת 2025 מתאפיינת בשילוב של מגמות מנוגדות:
- הטלת מכסים רחבים שמייקרים חומרים לענף הבנייה – כמו פלדה, אלומיניום ועץ רך מקנדה (מכסים של עד 50% על מתכות וכ־35% על עץ).
- הקלות משמעותיות במימון פדרלי לדיור להשכרה בארה"ב.
- הרחבת תמריצי מס לפרויקטים של דיור בר השגה.
כלכלית – למרות החששות, אין כרגע מיתון: התמ"ג (תוצר מקומי גולמי) לרבעון השני עלה בקצב שנתי של 3.0%. שוק העבודה נחלש – ביולי נוספו 73 אלף משרות חדשות בלבד, שיעור האבטלה עומד על 4.2%.
שיעור הדירות הפנויות להשכרה הגיע לשיא העשור בארה"ב, בעיקר בגלל גל של מסירות דירות חדשות.
הבנק הפדרלי שמר את הריבית בטווח 4.25-4.50% ומאותת שייתכן שיתחיל להוריד ריבית בהמשך השנה – בשורות טובות מאוד – מה שיוזיל את המימון למשקיעים ויגדיל את שווי הנכסים.
שינויים רגולטוריים ומה הם אומרים למשקיעים?
- פאני מיי ופרדי מק – גופים בחסות ממשלתית שמספקים נזילות למשכנתאות ולנכסים להשכרה – קיבלו ב־2025 תקרת רכישות של 73 מיליארד דולר כל אחת, עם דרישה ש־50% מהפעילות תהיה לעסקאות שמקדמות דיור בר השגה.
הלוואות ל־Workforce Housing (דיור במחירי שוק נגישים לשוכרי מעמד ביניים, לרוב עם פיקוח מרצון על שכר הדירה) מוחרגות מהתקרה – מה שמאפשר תנאי מימון טובים יותר לנכסים כאלו. - HUD – משרד השיכון האמריקאי, ו־FHA – הסוכנות הפדרלית להלוואות דיור, הציעו ביוני להפחית את פרמיית ביטוח המשכנתא (MIP – Mortgage Insurance Premium) ל־0.25% בלבד בכל תוכניות המולטיפמילי, ולבטל קטגוריות ביטוח ישנות. עם אישור, העלות במסלולים אלה תרד החל מסוף 2025, מה שייטיב עם פרויקטי בנייה ושיפוץ.
- מיסוי – הורחבו הקצאות במסגרת תוכנית LIHTC (Low Income Housing Tax Credit – הטבת מס לפיתוח ושימור דיור בר השגה) ושונה "מבחן 50%" במסלול 4% ל־25%, מה שמקל על הזכאות. בנוסף, נשמר מנגנון 1031 Exchange (דחיית מס במכירת נכס והשקעה מחדש בנכס אחר). לשני המהלכים יש משמעות למשקיעים בטווח הארוך – כדאי יותר לעסוק בשימור ובהשבחה מ-2026 ואילך.
- מכסים – מכסים גבוהים על מתכות ועץ רך מעלים את עלויות הבנייה ומקטינים את הכדאיות של פרויקט חדש לעומת רכישת נכס קיים. זה אומר שהנכסים שלנו, שווים יותר.
ומה יקרה למולטיפמילי במידה ויהיה מיתון?
- באופן היסטורי, מולטיפמילי (בנייני מגורים להשכרה מרובי יחידות) נפגע פחות ממגזרים אחרים בתקופות מיתון מתון. הביקוש לדירות להשכרה נשאר יחסית יציב כי אנשים עדיין צריכים מקום לגור.
- הרגישות גבוהה יותר בשווקים עם עודף היצע או במקומות שבהם האבטלה מזנקת.
- ב-2025 יש ירידה בתפוסה ועלייה בהטבות לשוכרים, בעיקר באזורים עם היצע גדול של דירות חדשות.
- מחירי חומרי הבנייה והעלויות הגבוהות מונעים התחלות חדשות רבות, כך שב2026-2027 צפויה ירידה בהיצע החדש – דבר שתומך בעליית שכר הדירה ובשווי הנכסים, בעיקר בנכסי Class B (נכסים בני 20-40 שנה, איכותיים אך לא יוקרתיים, עם פוטנציאל השבחה).
השלכות נוספות בתקופת האטה
- מרווחי האשראי (הפער בין עלות המימון לריבית חסרת סיכון) נוטים להתרחב, מה שמעלה זמנית את שיעור התשואה הנדרש (Cap Rate) ויכול להוריד מחירים. הורדות ריבית מצד הבנק הפדרלי מאזנות חלקית את ההשפעה.
- ערוצי המימון הממשלתיים לדיור בר השגה צפויים להישאר פתוחים. אם הפחתת ה־MIP תאושר, מסלולי HUD יהפכו לתחרותיים יותר.
- ירידות חדות בבורסה גורמות לרוב לירידה בנפח העסקאות ועלייה בדרישות התשואה מצד משקיעים וקונים, אבל לעיתים מובילות לירידת תשואות אג"ח – מה שמוזיל חוב.
ביקוש לשכר דירה במיתון
- פגיעה בתעסוקה יכולה לגרום ללחץ משוכרים להפחתת דמי שכירות.
- במקביל, קושי בקבלת משכנתאות דוחף יותר משקי בית להמשיך בשכירות.
- במקרה של ולורה, בשווקים כמו אינדיאפוליס, קנזס סיטי וקנטקי, שמאופיינים בהיצע מוגבל ונכסי B/B+, הפגיעה בביקוש, אם תהיה, צפויה להיות קטנה יותר לעומת שווקים עם היצע נרחב ונכסי יוקרה.
בשורה התחתונה למשקיע ישראלי
האסטרטגיה המומלצת, שבה ולורה נוקטת בשנים האחרונות:
- להתמקד בנכסי Class B במיקומים עם היצע מוגבל.
- להעדיף נכסים קיימים על פני בנייה חדשה, בשל עלויות חומרי הגלם.
- לבחור שווקים עם ביקוש שכירות יציב שאינו תלוי במעסיק גדול יחיד.
- לשמור על פיזור שוכרים ולהימנע מהשקעות שדורשות שיפוצים כבדים בתקופה של מחירי חומרים גבוהים.
שורה תחתונה
למשקיעים עם טווח השקעה של 5-10 שנים, מולטיפמילי בארה"ב צפוי להמשיך להיות סקטור אטרקטיבי – במיוחד ב־2026-2027, כאשר ההיצע החדש יירד ושכר הדירה יעלה.
עוד שיקול שאפשר להביא בחשבון: מכיוון שהדולר נחלש ביחס לשקל ב-9%, רכישת נכס אמריקאי מאפשר לישראלי שפועל לטווח ארוך, להשקיע פחות שקלים לכל דולר שהוא משקיע – כלומר, הנכסים "זולים יותר" במונחי שקל, בהנחה כמובן שהדולר יעלה ביחס לשקל.
בשורה התחתונה, אני מאמין (וגם משקיע את כספי האישי בהתאם) כי 2026-2027 צפויות להיות שנים מאוד חיוביות למשקיעי מולטיפמילי.