משקיעים, תפסיקו לקנות מתחת למחיר השוק

חודש יולי מסתיים ואם אתם טיפה כמוני אתם כבר מתגעגעים לסתיו ולקרירות הכיפית ללא הלחות, מקווה שאתם משקיעים את הזמן בטיולים כיפיים עם

המשפחות או נצמדים חזק למזגנים, ותזכרו שבעוד מספר חודשים אנחנו נתגעגע למזג האוויר הזה.

חשוב לי לשתף אתכם בשיחה שהייתה לי עם חבר ומשקיע שלי, עוז רדיאנו, עוז הוא מהנדס תוכנה שעובד כמנהל מוצר בחברת הייטק ובנוסף להשקעה אצלי הוא

קונה לעצמו (ללא משקיעים) בתים פרטיים במדינת ניו יורק וכיום הוא מחזיק ב9 נכסים. ישבנו באחד מימי חמישי החודש ושנינו כשהתחלנו לדבר על כל המיתוסים שהמשפט הזה מייצג הבנתי שזה הולך להיות למשקיעים לקנות נכס שנקנה ״מתחת למחיר השוק״ הנושא של הניוזלטר של חודש יולי, אז בואו נצלול פנימה לשיחה. במספרים גבוהים במיוחד. נחשפנו למודעה שקוראת

קניה מתחת למחיר השוק הכסף בנדל״ן עושים בקנייה״ או ״אם אתה קונה במחיר השוק אתה פראייר״ וכלה ב״אם בשיח הדיגיטלי. בעוד שקניה מתחת למחיר שוק היא פרמטר (משמעותי יותר או קנית במחיר השוק אז איפה בעצם הרווח?״ הופכות תקבלו החלטה אם לבצע השקעה או לא. הרבה מאוד עסקאות מתהדרות בקניה חות), חשוב לזכור שהוא בדיוק זה, עוד פרמטר ולא השיקול הבודד שעל פיו אתם להיות ה״אמת החדשה״

בואו נבין מהו בעצם מחיר שוק מתחת למחיר שוק, אבל הן באמת נקנות מתחת למחיר שוק? בשביל להבין את זה

מחיר שוק הוא המחיר שהשוק מוכן לשלם עבור אותו מוצר. הרבה מאוד פעמים מבלבלים מחיר שוק עם שמאות, זה לא אותו דבר! לצורך הדוגמא ניקח אנלוגיה מעולם הרכבים, נניח שקנינו רכב שאין לו ביקוש יותר מדי, אם נפתח את מחירון לוי יצחק (המקבילה לשמאות) נגלה שהרכב הזה שווה 80,000 שקלים, כשנעלה את הרכב למכירה ביד 2 למשל, נגלה שהשיחות שאנחנו מקבלים ישקפו הצעות של 50-60 אלף שקלים במקרה הטוב או שלא יהיו שיחות כמעט במקרה הפחות טוב. המחירון לא משקף את מחיר השוק. אותו הדבר בנדל״ן

העלאת ערך היא לא קניה מתחת למחיר השוק

הרבה מאוד אנשים מתבלבלים בין העלאת ערך לקניה מתחת למחיר השוק. אם קניתם בית מוזנח עם צורך משמעותי בהשבחה ב70,000$ כשבתים מטופחים באזור ללא צורך בהשבחה נמכרים 100,000$ לא אומר שקניתם מתחת למחיר השוק.

רוצים בדיקה פשוטה? כיום, אם אתם עובדים בשווקים טובים וההזדמנות אכן טובה, אתם כנראה תתחרו בעוד 5-7 קונים לפחות, ואם יש מספר קונים באותו מחיר, נחשו מה? אתם קונים את הנכס במחיר שהשוק חושב שהוא שווה. אגב, אם אין לכם הצעות מתחרות ואתם ההצעה היחידה, תחשבו שוב אם אתם רוצים לקנות את הנכס הזה(כמובן לא אם זו הצעה שהיא אוף מרקט כמובן) העובדה שאתם אטרקטיביים שישאירו לכם שורת רווח נאה בסוף היא מדהימה, אבל היא אינה בזכות הכישרון, הידע או הקשרים שלכם יודעים לייצר מוזנח לנכס אטרקטיבי ומושך, שהשוק מעוניין לשלם עליו מחיר גבוה יותר.קשורה לקניה מתחת למחיר השוק. היא קשורה להעלאת ערך הנכס והפיכתו מנכס עליית ערך בסכומים

עליית ערך שנתית מול קניה מתחת למחיר השוק

עוז ואני בדעה שעליית ערך של נכס בשוק טוב הוא פרמטר הרבה יותר חשוב מקניה מתחת למחיר השוק ובדוגמא הבאה אנחנו ננסה להסביר בצורה מספרית למה. נניח שקנינו נכס מתחת למחיר השוק בצורה אמתית (נפרט בהמשך), הנכס שווה

100,000$ וקנינו אותו ב%20 הנחה (80,000$ ואין צורך בהשבחה.) באזור שקנינו, אין עליית ערך משמעותית אם בכלל. המשמעות היא שבעסקה הזו, הרווחנו גם לאחר 3 שנים 20,000$ אולי קצת יותר.

ניקח נכס שני, שקנינו אותו במחיר השוק:$000,100 ,הנכס הזה נמצא באזור שחווה עליות ערך של כ-12% בשנה, לאחר כ3 שנים הנכס יהיה שווה 140,492$. המשמעות היא שהרווחנו 40,492$ למרות שקנינו את הנכס במחיר השוק! אז האם יכול להיות מצב שהכסף לא נמצא רק בקניה?

כמובן שאפשר לשלב בין שתי הדוגמאות וניתן לקנות גם באזורים עם עליית ערך ועסקאות מתחת למחיר השוק.

האם קניה מתחת למחיר שוק רלוונטית לכל אסטרטגיית השקעה?

השיח סביב קניה מתחת למחיר השוק כל כך מושרש, שזו כמעט שאלת ברירת המחדל של כל משקיע אפילו עוד לפני שאנחנו מבינים האם היא רלוונטית לאסטרטגיה שלנו, למה הכוונה?

אם אנחנו קונים נכסים למטרת השקעה ארוכה, נניח 20-15 שנים, המשקל שיש לקניה מתחת למחיר השוק היא שולית. תדמיינו אם הייתם קונים נדל״ן בארץ לפני 20 שנים במחיר השוק או אפילו קצת מעל, בטוח שהיום לא הייתם מסתכלים אחורה ומתלוננים נכון?

הדוגמא השנייה היא מתחמי מולטיפמילי, אם אנחנו יודעים שאנחנו קונים נכסים שמצריכים השבחה, ויודעים לייצר העלאת ערך כתוצאה מהמיומנויות שלנו, לקניה מתחת למחיר השוק יש משקל הרבה פחות כבד בהחלטה. כן, זה נחמד לקנות מתחת למחיר השוק ואפילו הרגשה טובה לאגו שמצאנו הזדמנות אבל זהו בהחלט לא סעיף חובה על מנת להגדיר עסקה כעסקה טובה.

מתי זה לגיטימי שנכס יימכר מתחת למחיר השוק?

כמובן שקניה מתחת למחיר השוק היא דבר אמיתי, אבל כמו כל דבר, ברגע שמבינים שהוא מייצר נהירה של משקיעים, הרבה משווקים מתחילים להשתמש באמירה הזו רק כדי למשוך אתכם פנימה.

אז מהן הסיבות הלגיטימיות שבהן נכס יימכר מתחת למחיר השוק? סיבות מגוונות כמו: גירושים, משבר כלכלי של המוכר או מפורסמים בשום מקום).פומביות, נכסים אוף מרקט (הכוונה לנכסים שמגיעים אליהם דרך קשרים ולא משפחתו, נכס שהועבר בירושה, מכירות

סיבות לא לגיטימיות למכירת נכס ״מתחת למחיר השוק״ הן מגוונות והן כוללות: ״עסקאות קורונה״, עסקאות באזורים לא נחשקים עם מעט הצעות, נכס עם בעיות משמעותיות שלא כלכלי לתקן, נכסים עם היסטוריית שעבודים ועיקולים, בעיית

תשתיות של האזור, אוכלוסייה בעייתית, נכסים עם בעיות שונות כמו חריגות בניה, בניה לא לפי תקן ועוד.

חשוב לזכור, לכם המשקיעים לא תמיד יחשפו את הסיבות ולכן חשוב שתשאלו את השאלות הנכונות.

אז הגענו לסוף השיחה ואמרתי לעוז, ״מה אתה עושה כשאתה מקבל עסקאות מתחת למחיר השוק?״ עוז הסתכל עליי ושאל אותי בחזרה ״ומה אתה עושה?״ אז הנה רשימת הדברים שעוז ואני עושים כאשר אנחנו מקבלים הצעות לקניה של נכסים מתחת למחיר השוק:

1 .תמיד כשאתם רואים ״מתחת למחיר השוק״ תשימו סימן שאלה ענקי ובמיוחד כשאתם רואים יצירת לחץ מלאכותית כאילו ההזדמנות הולכת להיעלם עוד שניה (זוכרים עסקאות קורונה?), נכון שלעסקאות יש תוקף זמן אבל העובדה שנכס הוא ״מתחת למחיר השוק״ לא אומר שהוא הזדמנות השקעה ששווה לכם ללכת עליה.

2 .תמיד לשאול ״מה זה אומר מתחת למחיר השוק?״ לפי איזה מחיר שוק? על מה המספרים מבוססים? אתם תתפלאו לשמוע את התשובות תקבלו לפעמים ה״יצירתיות״ שאתם

3 .בהמשך לסעיף הקודם, אתם רוצים לקבל סימוכין לכל מה שאומרים לכם, אם יש לכם אפשרות, תוודאו את הנתונים בעצמכם בבית. במידה ולא נותנים לכם נתונים, זה אמור להרים לכם דגל אדום.

4 .להתייעץ, להתייעץ, להתייעץ – בעידן של היום אנחנו מתייעצים לגבי קניה של כל מכשיר חשמלי שעולה כמה מאות שקלים. אז תעשו לכם נוהל להתייעץ לפני השקעות נדל״ן עם מישהו שמבין בהשקעות שאתם רוצים לבצע.

5 .להבין שאם עסקה נקנתה במחיר השוק, זה לא אומר שהיא עסקה לא טובה ושאתם ״פראיירים״, קחו אותי ואת עוז לדוגמא, אנחנו קנינו את העסקאות הטובות ביותר שלנו במחירי השוק.

6 .הרווחיות שלה ואם קיימת עליית ערך איך היא נוצרת? אם אתם קונים במחיר השוק, חשוב שתבינו את העסקה ותבינו מאיפה מגיעה

7 .להבין שברוב המוחלט של המקרים, מתחת למחיר השוק הן פשוט מילים נרדפות להעלאת ערך הנכס שאתם תייצרו בהשקעה, כי במידה וישנן מספר הצעות על הנכס, כנראה שאתם משלמים בדיוק את מה שהנכס שווה – מחיר השוק

** חשוב לסייג ולהחריג מהכתוב אנשים שכל העסק שלהם מושתת על שיווק ואיתור נכסים מתחת למחיר השוק וזה הדבר הי חיד שהם עושים למחייתם (שמם המקצועי הולסיילרים) והם מוציאים המון כסף בחודש על מנת לאתר עסקאות כאלה ובהחלט מצליחים